"하나된 마음으로 청담신동아 조합집행부를 믿고 응원해달라"
(청담신동아 조합장)
청담신동아아파트는 대한민국 대표적 부촌인 서울 강남구 청담동 한복판에 위치하고 있다. 정비업계에서는 '흙 속의 진주' 같은 '나 홀로 아파트'라는 평가를 받는다. 지난 1997년 2월 입주를 마친 청담신동아아파트는 주거환경 개선을 위해 건축 연한에 비해 비교적 빠른 2020년경부터 리모텔링 사업을 추진했다.
이에 따라 2021년 8월 설립된 청담신동아아파트 리모델링주택조합(조합장 장영헌, 이하 청담신동아)은 현 106세대에서 15세대를 늘려 121세대로 증축하는 리모델링 사업을 본격화하고 있다. 청담신동아는 전국 140여 개 리모델링 사업장 가운데 사업 진척 속도나 사업성 등에서 가장 우수하다는 평가를 받는다.
지난 몇 년간 전국 그 어느 리모델링 사업장 가운데 성공적이라는 평가를 받던 청담신동아가 최근 들어 먹구름이 끼면서 거친 파열음이 나온다. 무슨 일 때문일까? 사업 초기부터 청담신동아를 이끌고 있는 장영헌 조합장을 만나 속사정을 들어 보았다.
1. 청담신동아 리모델링사업에 소개해달라.
"청담신동아아파트 리모델링사업은 대지면적 3360.20㎡ 지하 2층 ~ 지상 14층의 아파트에서 지하 5층 ~ 지상 20층으로 세대당 면적을 기존 84.94㎡에서 109.00㎡로 늘리는 사업이다. 또한, 리모델링을 통해 별동을 증축하면 일반분양 15세대가 증가하게 된다."
2. 재건축사업이 아닌 리모델링을 택한 이유는 무엇이며 리모델링 사업의 장점과 단점을 꼽는다면? 그리고 청담신동아의 장점은 무엇인가?
"일반적인 재건축과 리모델링사업을 비교하면 재건축은 용적률 300% 제한이라는 규제가 적용된다. 현재 청담신동아를 용적률 300%로 재건축으로 진행할 시 증축(일반분양분)이 없어 소유주들이 100% 건축비 부담을 해야 한다. 또한 위의 용적률 규제 관계로 현재의 평수보다 줄어드는 결과를 초래하게 된다.
비록 재건축에 비해 공사 기간이 길고 이주기간 동안에도 각종 세금을 납부하는 단점이 있지만 이같은 이유로 리모델링을 선택할 수밖에 없다. 일부 조합원이 주장하는 재건축 주장은 전혀 현실성이 없다. 현재 우리 조합은 용적률 491.80%로 조건부 건축심의가 난 상황이다. 참고로 근처 청담동의 모 아파트는 용적률 500% 이상의 승인을 받아 리모델링 사업을 추진 중이다.
청담신동아의 장점으로는 한강변에 위치하고 있으며 정남향이며 영동대교와 청담대교 사이의 입지를 가지고 있다는 점이다. 리모델링을 통하여 주거환경개선과 삶의 질을 향상하는 것이 최대의 목표다.”
3. 조합장님이 업무를 시작한 후 이뤄낸 성과는 구체적으로 어떤 게 있나?
"시공자 선정에 어려움을 겪는 조합들이 많은데 저는 설립 5개월 만에 롯데건설로 선정했다. 시공자 선정 10개월 만에 조건부 건축심의를 완료하며 전체적인 사업 기간을 단축시켰다."
4. 다른 리모델링 사업에 비해 청담신동아의 사업성은 어떻게 평가하나? 또 조합원 분담금은 어느 정도 예상하는가?
“앞에서 언급한 바와 같이 리모델링을 추진할 경우 재건축에 비해 건축 기간이 조금 길어져도 세대당 10평 정도가 증가된다. 이는 현재 거래가(약25억)에 10억원 정도가 상향되는 결과를 가져오는 셈이다. 분담금의 경우 세대별 3억5000만 원 정도 예상하고 있다. 입지조건이 훌륭하고 한강변에 위치해 랜드마크로서 손색이 없어 사업성은 매우 좋을 것으로 예상한다. 결과적으로 분담금과 금융비용 등을 고려하더라도 조합원의 입장에서는 적극적으로 추진할만한 사업으로 평가한다.”
5. 조합을 이끌어감에 있어 어떤 어려움이 있는가?
"106세대 소규모 사업장이지만 모든 절차는 대규모 사업장과 동일한 절차를 밟고 있다. 그러다 보니 행정적으로 많은 시간이 소요된다. 지체되는 시간으로 인해 금리와 자재비용 등 외부적인 문제가 구조변경 사업을 운영하는 데 있어서 걸림돌이 되고 있다."
6. 사업 추진 향후 일정은 어떻게 되는가?
"우선 8월 중순경 서울시에서 청담지구 지구단위계획 고시 및 아파트 지구 해제가 예정되어 있다. 이후에 지구단위계획 고시에 따른 후속 업무를 추진하게 된다. 지구단위계획 변경, 권리변동계획수립 및 총회, 리모델링 사업(행위허가) 진행, 조합원 분담금 확정 총회, 이주 및 착공이 진행될 예정이다."
7. 최근 일부 조합원이 사업비용 관련 문제를 제기하고 있는 것으로 안다. 이와 관련 입장을 말해달라.
"조합원을 고소하는 조합장이 안 되려고 인내를 했지만, 조합업무가 심각하게 방해를 받고 있어 어쩔 수 없이 조합원 두 사람을 명예훼손 등의 혐의로 서울 강남경찰서에 고소장을 접수했다. 마음이 매우 무겁다. 허위사실로 조합장을 공격하면서 조합업무가 심각하게 지장을 받고 있어서 불가피한 조치였다. 이점 조합원들에게 염려를 끼친 것 같아서 송구한 마음이다."
8. 일부 조합원의 문제점은 무엇인가?
"일부 조합원은 조합이 시공사 계약 과정 중 입금된 입찰보증금 가운데 일부 금액인 20억 원을 반환한 것과, 인근 청담삼익아파트 간 일조권 피해소송 관련하여 비용 약 220만 원을 조합에서 무단으로 집행하여 조합원에게 손해를 끼쳤다고 주장하고 있다."
9. 그 같은 주장에 대하여 조합 입장에서는 법적으로 문제가 없다는 건가?
"그렇다. 복수의 법무법인 검토 결과 ‘적법한 절차를 통한 업무처리'라는 점을 확인했다. 즉 ▲입찰보증금은 본질상 낙찰자로 선정된 시공자에게 반환이 예정되어 있는 금원이라는 점에서 입찰보증금 잔액 반환은 주택법상의 총회 의결사항에 해당하지 않는다. ▲조합은 대의원회 결의를 통하여 시공자와 계약 내용을 조정하면서 입찰보증금 중 20억 원은 시공자에게 반환하고 추후 필요시 대여받기로 하였다. 그러한 적법한 절차를 통하여 이루어진 이상 민, 형사상 책임이 발생한다고 할 수 없다는 의견이다.
일조권 소송 과정에서 소요된 비용 또한 전체 조합원의 약 80%를 대표하는 소송을 진행하면서 우편 발송 및 공증료 비용 등으로 약 220만원을 사용한 것이다. 그 결과 수임료를 전체 보상액의 10%에서 4%로 낮추면서 전체 조합원에게 세대당 400~500만 원씩 동일하게 이익을 가져오게 할 수 있었다. 그게 어떻게 배임이 되는가?"
10. 조합원에게 당부하고 싶은 말이 있다면?
“입찰보증금 일부 반환과 일조권 관련 비용 집행은 조합의 규약 범위 내에서 정상적으로 진행하였다. 그럼에도 불구하고 일부 조합원들이 조합 집행부를 마치 비도덕적인 행위를 저지른 것처럼 프레임을 씌어 흠집내기식으로 조합원을 갈라치기를 하고 있다. 모든 내용의 사실관계를 확인하지도 않고 특정 매체에서는 기사화하여 소위 ’카더라식‘으로 조합원의 판단을 흐리게 했다. 결과적으로 집행부 흔들기의 전형적인 구태 모습을 보이고 있다.
11. 사업 추진과 관련 추가로 하시고 싶은 말을 부탁한다.
"서울시에서 리모델링 하는 사업지 중 가장 빠른 시일 내에 시공사를 선정했다. 건축심의를 통과하면서 공기를 단축시키기 위해 많은 노력을 기울이고 있다. 좋은 입지조건을 가진 청담신동아가 리모델링을 통해 청담동의 랜드마크로 거듭날 수 있도록 최선을 다해 일하겠다. 모든 조합원분께서 하나 된 마음으로 조합을 믿고 응원해 주시기를 부탁드린다."
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